Cómo exentar y deducir impuestos al vender un inmueble

Por Héctor Galeano Inclán

En la mayoría de las compraventas de inmuebles es el comprador quien corre con la totalidad de los gastos de escrituración. Por gastos de escrituración entendemos normalmente:

El impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio).
Derechos de registro público.
Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc.).
Erogaciones (pago a gestores, traslados, viáticos, etc.).
Honorarios del notario.
Sin embargo, también es común que el vendedor tenga que pagar el Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes. Este impuesto debe pagarse cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación o venta de un inmueble; sólo lo pagan las personas físicas, y en muchos casos lo tiene que retener el notario. En el caso de las personas morales, el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas (no abordaremos este tema por su complejidad, pero su notario podrá asesorarle al respecto).

Existe una serie de beneficios para evitar o reducir el pago, ya sea mediante exenciones, es decir, que no se pague el impuesto, y deducciones, en los que la ley señala gastos que se restan al ingreso para disminuir la ganancia y, en consecuencia, pagar un impuesto menor.

Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la enajenación de casa habitación hasta por un monto de 700,000 Udis, por persona, siempre que el vendedor acredite que habita esa casa con los siguientes documentos:

Recibos de luz.
Recibos de teléfono.
Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
Credencial para votar con el domicilio indicado.
En todos estos casos, el documento podrá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o de sus descendientes.

Por lo anterior, resulta fundamental que desde que adquirimos un inmueble obtengamos uno o de preferencia más de estos documentos, para en un futuro poder exentar. Otro dato importante es que sólo se puede exentar una vez cada 5 años.

En los casos en que no puedo exentar (por ya haberlo hecho otra vez, o por no estar en el monto o no ser casa habitación), para calcular el impuesto correspondiente puedo ocupar diversos conceptos deducibles.

El ISR grava la ganancia, es decir, los ingresos o la cantidad en la que el propietario vende el inmueble, menos las deducciones. De esta forma, si yo vendo en $1,000,000.00 y deduzco $800,000.00, la base para el cálculo del impuesto serán $200,000.00, y para el cálculo del impuesto se aplica un procedimiento complejo que es responsabilidad del notario aplicar.

Con el objetivo de estar preparado para algún día deducir lo más posible en el marco legal, presentamos a continuación los siguientes conceptos:

Costo comprobado de adquisición. Es decir, lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble. Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente, y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario con dicha información. Es por ello fundamental asegurarse de contar con ese documento.
Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones. Se acreditan con las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso, sólo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla, y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
Gastos notariales. Se acreditan con la factura correspondiente.
Comisiones y mediaciones. La cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Para la deducibilidad de este concepto es preciso exigir la factura.
Es recomendable preguntar al notario por todo ello desde la adquisición del inmueble, pues en el momento de la venta es posible que algunos de estos documentos ya no puedan conseguirse.

Notario Héctor Galeano Inclán, es presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

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